bayan mutiara

Bayan Mutiara hak rakyat Pulau Pinang?

Oleh ZULKIFLI JALIL dan ZABRY MOHAMAD
pengarang@utusan.com.my

ISU pembangunan Bayan Mutiara di Pulau Pinang timbul baru-baru ini apabila tanah tebus guna yang luas itu tidak dimajukan oleh Perbadanan Pembangunan Pulau Pinang (PDC) yang merupakan pemilik tanah itu. Tanah itu kemudiannya dijual kepada syarikat swasta untuk dibangunkan sedangkan PDC mempunyai kepakaran serta pengalaman dan menjalankan banyak projek pembangunan untuk kepentingan rakyat.

Tanah yang dianggap sebagai bernilai amat tinggi di Bayan Mutiara adalah kawasan paling strategik kerana berdekatan dengan Jambatan Pulau Pinang, Zon Perdagangan Bebas dan Lapangan Terbang Antarabangsa Pulau Pinang.

Dalam memperkatakan isu ini, Ketua Pergerakan Pemuda UMNO Pulau Pinang, Ir. Shaik Hussein Mydin, 39, menyuarakan rasa kecewa dengan dasar Ketua Menteri, Lim Guan Eng untuk tidak menyelesaikan masalah yang timbul dalam pembangunan Bayan Mutiara. Sebaliknya, Setiausaha Agung DAP itu berterusan mempolitikkannya dengan melibatkan pemimpin UMNO.

"Pembangunan Bayan Mutiara bukan masalah UMNO tetapi masalah rakyat Pulau Pinang tidak kira dari apa golongan sama ada miskin atau kaya, kolar biru atau kolar putih" katanya kepada Utusan Malaysia ketika ditemui di Pulau Pinang, Khamis lalu.

Shaik Hussein yang juga Ketua UMNO Bahagian Bagan, iaitu kawasan Parlimen yang diterajui Guan Eng membangkitkan mengenai pelan pembangunan asal Bayan Mutiara yang direka bentuk oleh PDC Properties dan PDC Consultancy yang rata-ratanya diketuai rakyat Pulau Pinang.

Kata beliau, pelan kebenaran merancang keseluruhan Bayan Mutiara telah diluluskan pada 2008/2009 yang mana kepakaran perunding yang digunakan adalah daripada PDC Properties dan PDC Consultancy. Malahan pelan bangunan bagi satu blok kondominium telah lulus.

Pelan pembangunan asal Bayan Mutiara juga mengandungi lima blok kondominium, kawasan komersial, tapak sekolah dan tapak masjid. Di samping kepakaran dan pengalaman PDC Properties dan PDC Consultancy, kerja-kerja pembinaan juga boleh dilaksanakan oleh PDC Nusabina yang juga merupakan anak syarikat PDC yang amat berpengalaman dalam melaksanakan siri pembangunan PDC selama ini.

"Semua hasil kerja dan kepakaran yang dicurahkan oleh PDC Properties dan PDC Consultancy telah musnah sebegitu sahaja apabila keseluruhan pembangunan diberikan kepada Tropicana Ivory yakni syarikat usahasama pemaju Ivory Properties Group Berhad dan Dijaya Corporation Bhd.

"Tidakkah Guan Eng nampak tidak akan ada penambaikan pengalaman dan kepakaran kepada kakitangan profesional PDC. Tahukah Guan Eng jika nilai pembangunan kasar Bayan Mutiara adalah RM10 bilion, maka pemaju akan membuat keuntungan sekurang-kurangnya 30peratus (%) yakni RM3 bilion. Hakikatnya kerajaan negeri rugi sebanyak RM2 bilion apabila hanya mendapat keuntungan RM1 bilion sahaja. Itupun setelah 5 tahun," kata Shaik Hussein.

Beliau berkata, keuntungan sekurang-kurangnya RM3 bilion boleh diperoleh PDC jika pembangunannya dilaksanakan sendiri oleh PDC memandangkan pelan pembangunannya telah lulus.

Dalam hal ini, Shaik Hussein mempersoalkan mengapa hanya dua pemaju mengambil bahagian dalam proses tender Bayan Mutiara. Adakah pemaju lain tidak mampu atau sudah tahu tiada peluang.

Kata beliau: "Pemuda tidak pernah mempertikaikan proses panggilan tender yang dibuat secara tender terbuka, yang dipertikaikan adalah proses selepas itu sehingga ditawarkan kepada pemaju, mengapa tidak telus?

Dalam konteks ini, kata Shaik Hussein, pihaknya mahu jawapan konkrit di manakah tapak masjid dan tapak sekolah dalam pembangunan keseluruhan Queensbay yang diluluskan dahulu, adakah bukan dalam pembangunan Bayan Mutiara. Begitupun, kata beliau, Pemuda mengalu-alukan kenyataan Guan Eng mengenai pembinaan tapak masjid/rumah ibadat dan sekolah dalam pembangunan Bayan Mutiara.

"Namun, yang lebih penting lagi dalam pembangunan Bayan Mutiara ini ialah Pemuda masih ingin laporan teknikal mengenai kadar harga tanah yang dijual pada harga 240 sekaki persegi yang dirasakan rendah. Ini kerana pada Mei 2011, Business Times melaporkan bahawa pemaju asal Queensbay, CP Land menjual 40 hektar tanah miliknya di Queensbay pada kadar harga 420 sekaki persegi.

"Untuk makluman, turut dilaporkan bahawa Quenssbay Mall juga dijual kepada Capitamalls Asia pada harga RM657 juta, satu harga yang amat tinggi. Pemuda hanya ingin melihat laporan teknikal penilaian tanah dan kaedah penilaiannya. Teluskah Guan Eng untuk mempamerkannya dalam semua akhbar tempatan?," katanya.

Shaik Hussein turut menarik perhatian Guan Eng mengenai persoalan yang ditimbulkan pihaknya dalam isu pembangunan Bayan Mutiara, antaranya:

l Mengapakah penilaian yang dilakukan pada 14/9/2009 digunakan untuk justifikasi harga yang ditawarkan kepada Ivory.

l Tidakkah Guan Eng tahu bahawa penilaian JPPH hanya sah untuk 6 bulan daripada tarikh penilaian yakni 14/3/2010.

l Bagaimanakah harga RM200 sekaki persegi digunakan sedangkan tarikh penilaian telah lupus?

l Bukankah penilaian baru harus dibuat pada tarikh tutup tender yakni 31/12/2010.

l Guan Eng memaklumkan pemaju perlu membina rumah mampu milik di bahagian pulau tetapi bukan Bayan Mutiara. Kenyataan ini mengelirukan rakyat, boleh dia jelaskan? Mampukah Guan Eng memastikan rumah mampu milik dibina dalam pembangunan Bayan Mutiara dan menentukan berapa harga dan bilangannya?

Secara anggaran kasar, jika nilai pembangunan kasar adalah RM10 bilion, maka 30% daripadanya untuk rumah mampu milik adalah RM3 bilion. Jika sebuah rumah mampu milik berharga RM100,000, maka Guan Eng perlu memastikan sekurang-kurangnya 30,000 unit rumah mampu milik dibina di situ. Benarkah pemaju bersetuju dan mampu melaksanakannya?

l Guan Eng masih belum menjawab mengapakah PDC tidak membangunkan tanah tersebut dengan kepakaran dan pengalaman yang ada. Apa gunanya PDC Properties yang melaksanakan banyak pembangunan PDC sebelum ini.

l Mengapakah perunding Singapura dilantik bagi projek perumahan di Batu Kawan? Apa gunanya PDC Consultancy yang pakar.

Shaik Hussein turut menegaskan bahawa pihaknya boleh membuktikan proses tender berdasarkan RFP (Request For Proposal) yang dibuat oleh kerajaan Pulau Pinang untuk projek penswastaan Bayan Mutiara bukan tender terbuka. Berikut antara dakwaan beliau:

1. Tender terbuka bermaksud proses tender satu peringkat sahaja yakni kadar harga yang ditawarkan oleh kontraktor adalah muktamad dan tiada rundingan seterusnya yang akan dibuat.

2. Kaedah tender RFP pula adalah tender berperingkat "pelawaan untuk mengemukakan cadangan". Yakni, pemaju perlu mengemukakan skop kerja, spesifikasi, terma, cadangan teknikal dan kewangan dan lain-lain perkara yang dilihat dapat memberikan cadangan yang terbaik termasuk harga yang ditawarkan. Kaedah pemanggilan tender boleh dibuat secara tender terbuka tetapi tertakluk kepada rundingan terhadap semua keperluan teknikal dan kewangan yang diprasyaratkan oleh pemilik.

3. Berdasarkan penerangan dua kaedah tender di atas, maka boleh dikatakan proses tender RFP yang digunakan bukan tender terbuka. Ini kerana hanya proses pemanggilan tender dibuat secara terbuka dan proses seterusnya tidak.

4. Untuk memenuhi kriteria tender terbuka, semua proses seperti mempamerkan keputusan tender serta penilaian terperinci tender perlu dikendalikan oleh panel penilaian berdasarkan julat kadar harga tetap secara telus dan pemaju yang terbaik ditawarkan pada harga tender tanpa sebarang proses rundingan harga.

5. Dalam hal tender Bayan Mutiara, Guan Eng memaklumkan beberapa perkara teknikal dan kewangan dirundingkan bersama pemaju untuk mendapat harga terbaik.Hakikatnya, proses tender RFP yang dilaksanakan hanya merupakan 'terbuka' semasa "proses panggilan tender". Proses lain semua adalah secara rundingan.

"Saya tidak mahu rakyat Pulau Pinang tertipu dengan janji Guan Eng ke atas pembangunan Bayan Mutiara seperti mana beliau menipu memansuhkan tol Sungai Nyior pada Pilihan Raya Umum Ke-12 dahulu. Bayan Mutiara tidak menyebut langsung pembinaan rumah kos rendah dan kos sederhana rendah dan seakan-akan ada rancangan hendak mengeluarkan orang miskin keluar dari bahagian pulau," kata Shaik Hussein.