khazanah

Hartanah Medini mencurigakan?

RAKYAT JOHOR PRIHATIN,
Johor Bahru

LANGKAH diambil Khazanah Nasional (Khazanah) dalam urusan korporat sudah tentu mendapat perhatian umum kerana bukan saja ia milik Kementerian Kewangan, tetapi setiap perjanjian jual beli yang dibuat oleh Khazanah melibatkan wang berbilion ringgit.

Persoalannya, siapakah di dalam kerajaan yang memantau kegiatan Khazanah? Pemantauan di sini bukan sekadar mendapatkan taklimat atau penjelasan daripada Khazanah. Tetapi, siapakah di dalam kerajaan yang membuat analisis atau kajian terperinci mengenai tindakan-tindakan Khazanah sebelum kelulusan diberikan terhadap langkah-langkah korporat mereka?

Antara kegiatan Khazanah yang besar di dalam portfolio mereka adalah pembangunan wilayah Iskandar Malaysia. Khazanah memiliki dua syarikat pemaju utama di kawasan Nusajaya - UEM Land dan Iskandar Investment Berhad (IIB). Kedua-dua syarikat ini memiliki tanah yang besar di sana, berjumlah lebih kurang 24,000 ekar melalui pegangan mereka di dalam anak-anak syarikat yang diwujudkan untuk membangunkan projek di sana.

UEM Land adalah sebuah syarikat yang disenaraikan di Bursa Saham Kuala Lumpur dan wujud sebelum Iskandar Malaysia dilancarkan pada 2006. IIB pula diwujudkan untuk menjadi pemaju besar kawasan Iskandar Malaysia bagi membangunkan projek-projek pemangkin yang dapat membawa nilai pengganda tinggi untuk ekonomi negara.

Antara kawasan utama yang dibangunkan oleh IIB adalah Medini yang terletak bersebelahan dengan Kota Iskandar. Tanah seluas 2,200 ekar ini pada asalnya adalah tanah UEM yang disuntik masuk oleh Khazanah ke dalam IIB. Ia dirancang untuk menjadi tapak pembangunan bercampur bersepadu bagi menarik pelabur-pelabur yang terlibat di dalam 6 sektor perkhidmatan yang diberi insentif oleh kerajaan Malaysia iaitu sektor pendidikan, kreatif, kewangan, logistik, kesihatan dan pelancongan.

Pada Mei 2008, IIB menandatangani perjanjian penjualan hak pembangunan hartanah Medini dengan dua konsortium Arab - Mubadala dari Abu Dhabi dan Kuwait Finance House dari Kuwait. Perjanjian itu ditaksirkan bernilai AS$ 1.2 bilion, atau RM4.2 bilion (berdasarkan kadar tukaran asing pada masa itu). Jumlah transaksi yang besar ini menjadi berita hangat di seluruh negara, sekali gus memberi harapan besar untuk merealisasikan wawasan Iskandar Malaysia.

Hampir empat tahun berlalu, Medini menyaksikan beberapa pengumuman tentang komitmen pelaburan di dalam projek perumahan, taman tema Legoland, pusat membeli-belah dan hospital swasta. Baru-baru ini Khazanah mengumumkan projek kerjasama mereka dengan Temasek dan Sunway untuk membangunkan Zon E dan F di Medini. Sekali lagi, nampak seolah- olah Khazanah berjaya menarik pelaburan ke dalam Medini.

Namun, terdapat desas-desus di Johor mengenai Medini yang sepatutnya diselidiki oleh kerajaan. Soalan yang dikemukakan oleh mereka bukanlah soalan seperti berapa ramai kontraktor Melayu mendapat tender projek di Medini atau berapa ramai setinggan Melayu yang dihalau dari kawasan perkampungan mereka, tetapi lebih merujuk kepada bagaimana Medini telah menjadi satu skema projek hartanah yang mencurigakan.

Antara yang menjadi persoalan adalah atas dasar apakah IIB mewujudkan syarikat Medini Iskandar Malaysia Sdn Bhd (MIMSB) melalui kerjasama dengan sebuah syarikat British Virgin Island bernama UWI Capital (One) Ltd, yang diwakili oleh seorang warga asing dalam nisbah 75:25?

Sekiranya warga asing itu telah membantu IIB mendapatkan kedua-dua konsortium Arab melabur di Medini, bukankah lebih patut beliau dibayar komisen 2-3% daripada nilai pelaburan yang dibawa masuk, dan tertakluk kepada jumlah sebenar yang dibayar oleh pelabur-pelabur ini. Mengapa perlu memberi individu ini saham 25% di dalam Medini?

Yang lebih menghairankan, individu ini juga mewakili dua syarikat British Virgin Island lain - Alpha Four dan Alpha Five Ltd yang memegang 10% di dalam kedua-dua konsortium Arab yang melabur di Medini. Bukankah ini bermaksud individu ini mengaut keuntungan daripada penjual (Medini Iskandar Malaysia Sdn. Bhd.) dan pembeli (Mubadala dan Kuwait Finance House)?

Umum mengetahui individu berkenaan dilantik menjadi ahli lembaga pengarah di dalam ketiga-tiga syarikat ini, sehingga menimbulkan persoalan, siapakah sebenarnya individu ini? Apakah beliau memegang kepentingan orang-orang lain yang tidak dapat diketahui disebabkan kesemua syarikat pesisir (offshore) yang diwakilinya berpangkalan di British Virgin Island?

Persoalan kedua ialah apakah usaha-usaha yang telah dilakukan oleh konsortium-konsortium Arab dalam menarik pelaburan Asia Barat ke Medini? Jika dikaji semula keratan akhbar mengenai projek-projek Medini, hampir semuanya melibatkan Khazanah dan anak-anak syarikatnya sendiri.

Sebagai contoh, projek pusat membeli-belah di Zon A Medini akan diusahakan oleh UEM Land (anak syarikat Khazanah), projek hospital Gleaneagles adalah milik Khazanah, projek pembangunan bercampur di Zon E dan F pun akan diusahakan oleh syarikat kerjasama Khazanah dengan Temasek dan Sunway.

Taman tema Legoland pun tidak boleh dilihat sebagai pelaburan asing ke Medini kerana sebahagian besar kos pembinaan RM720 juta dibiayai oleh pinjaman mudah kerajaan dan dana mudahcara. Ini bermaksud pembayar cukailah yang membiayai projek tersebut.

Sekiranya tiada usaha sebenar yang dilakukan oleh kedua-dua konsortium Arab untuk membawa masuk pelabur-pelabur Asia Barat ke Medini, dan ditambah pula dengan kenyataan bahawa Khazanah yang akhirnya melabur di Medini melalui anak-anak syarikatnya sendiri, mengapa perlu mewujudkan beberapa syarikat orang tengah?

Mengapa Khazanah tidak terus menjual tanah kepada Khazanah-Sunway JV? Mengapa transaksi tanah ini perlu melalui pelbagai syarikat tengah seperti IIB, Medini Iskandar Malaysia dan konsortium Arab? Bukankah ini membolehkan warga asing yang disebut tadi mengaut keuntungan daripada syarikat-syarikat orang tengah ini?

Persoalan ketiga yang perlu diselidiki ialah sekiranya Khazanah sendiri yang melabur di dalam projek Legoland, hospital swasta dan pusat membeli-belah di Zon A Medini, apakah ini bermaksud Khazanah atau IIB membeli semula tanah yang pada asalnya dijual kepada konsortium Arab? Desas-desus di Johor mengatakan bahawa IIB terpaksa membeli semula sebahagian dari tanah-tanah yang dijual kepada konsortium Mubadala akibat dari perjanjian berat sebelah yang ditandatangani oleh Khazanah bagi pihak IIB.

Apa yang perlu disiasat ialah apakah harga tanah yang dibeli semula oleh IIB lebih tinggi dari harga yang dijual kepada konsortium Mubadala? Jika ini benar, bukankah ia boleh membawa maksud konsortium Mubadala mendapat untung atas angin daripada perjanjian jual-beli dengan IIB.

Satu lagi yang perlu diketahui ialah apakah konsortium-konsortium Arab ini mematuhi jadual pembayaran kepada MIMSB? Desas-desus di Johor ada mengatakan bahawa MIMSB dibebankan dengan masalah aliran tunai akibat kelewatan pembayaran oleh kedua-dua konsortium Arab ini, yang mungkin berkait dengan kegagalan mereka menarik pelabur asing ke Medini.

Kegagalan membawa masuk pelabur lain ke Medini jugalah yang menyebabkan mereka terpaksa menjual semula atau memulangkan sebahagian tanah Medini kepada IIB dan MIMSB. Dalam hal sebegini, Khazanah perlu telus dengan memberitahu berapa banyakkah tanah Medini yang telah dijual balik atau dipulangkan semula kepada IIB dan anak-anak syarikatnya.

Apakah harga jualan kepada konsortium Arab ini masih kekal pada harga AS$ 1.2 bilion?

Sejauh manakah pengurangan dari jumlah asal ini sekiranya terdapat sebahagian tanah yang telah dijual balik atau dipulangkan semula kepada IIB atau MIMSB?

Yang menghairankan, walaupun MIMSB menghadapi masalah aliran tunai akibat kelewatan pembayaran dan pemulangan semula sebahagian tanah Medini oleh Mubadala, syarikat tersebut masih boleh membayar dividen sebanyak RM475 juta pada 2008? Perlu diingatkan, 25% daripada dividen ini ialah milik syarikat British Virgin Island yang diwakili oleh individu berkenaan. Mengapa MIMSB tidak sabar-sabar mahu mengagihkan dividen pada tahun tersebut sedangkan bayaran daripada konsortium-konsortium Arab belum diterima sepenuhnya.

Bukankah fokus sepatutnya diberikan untuk membelanjakan wang ke arah pembinaan infrastruktur Medini, bukannya pengagihan dividen? Apakah IIB membeli balik tanah pada harga lebih mahal daripada Temasek dan Sunway? Mengenai penjualan semula tanah Medini kepada IIB, Khazanah juga perlu telus mengenai berapakah harga tanah yang dibeli balik oleh IIB daripada konsortium Mubadala. Harga ini perlu dibandingkan dengan harga yang dibayar oleh syarikat kerjasama Khazanah dengan Temasek dan Sunway untuk Zon E dan F Medini.

Mengikut apa yang dilaporkan di Bursa Saham Kuala Lumpur, harga yang dibayar untuk Zon E dan F ialah lebih kurang RM25 sekaki persegi kawasan lantai kasar (Gross Floor Area). Berapakah harga yang dibayar oleh IIB?

Sekiranya IIB membeli semula tanah dari konsortium Mubadala pada harga yang lebih tinggi (dalam nilai RM sebenar, bukan USD) daripada apa yang dibayar oleh Sunway dan Temasek, ini bermaksud IIB disepit oleh perjanjian berat sebelah yang ditandatangani oleh Khazanah.

Bagaimana pula dengan pemulangan semula sebahagian tanah Medini kepada MIMSB? Siapakah yang dilantik oleh MIMSB atau anak syarikatnya sebagai ejen untuk mencari pelabur-pelabur asing ke Medini? Desas-desus orang Johor menceritakan bahawa sebuah syarikat tempatan yang dilantik menjadi ejen hartanah untuk pihak MIMSB. Dikatakan bahawa syarikat itu mendapat hak eksklusif untuk menjadi ejen hartanah pada kadar komisyen 30%.

Banyak perkara lain yang boleh dibangkitkan di sini mengenai peliknya skema hartanah Medini yang diuruskan oleh Khazanah pada awal penubuhan IIB. Persoalan yang penting ialah apakah pemegang saham IIB yang lain - Kumpulan Wang Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) dan Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KPRJ) - diberi taklimat jelas mengenai risiko-risiko ini? Kita semua mengetahui KWSP ialah sebuah institusi pelaburan yang konservatif, tidak mungkin skema hartanah sebegini boleh diluluskan oleh Panel Pelaburan KWSP, melainkan sekiranya kertas kerja Lembaga Pengarah IIB tidak menghuraikan risiko-risiko sebegini.

Skema hartanah Medini yang dihuraikan di sini nyata sekali mencurigakan dan perlu disiasat. Transaksi-transaksi hartanah yang berlaku di Medini distrukturkan secara canggih dan rumit, berselindung di sebalik perjanjian-perjanjian jual-beli yang sukar difahami dan mengundang pelbagai soalan, seolah-olah terdapat konspirasi besar yang mahu mengaburi mata rakyat.

Sudah sampai masanya pihak kerajaan memantau lebih kuat syarikat-syarikat GLC. Memantau bukan bermaksud sekadar mendengar taklimat daripada syarikat-syarikat ini, tetapi menyiasat, mengkaji, membuat analisis dan membangkitkan soalan-soalan yang boleh memastikan tidak ada perjanjian berat sebelah yang menggadai kepentingan negara.